La iniciativa de ley 4818, bajo el título de “Ley de interés preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social” se abre paso para llegar al pleno del Congreso de la República.

El documento carece de fundamento técnico y basa su exposición de motivos en el artículo 119 constitucional, que dice que: “el Estado debe fomentar con prioridad la construcción de vivienda popular, mediante sistemas de financiamiento adecuados…”

La propuesta busca reducir el déficit de vivienda en el país que es de 1.8 millones; además de dinamizar el mercado de la construcción en el país.

Entre los puntos que contempla la propuesta se encuentran:

  • Una tasa de interés preferencial para préstamos hipotecarios
  • La tasa de interés Subsidiada: que absorbe el Estado a través del mecanismo de acreditación tributaria que la entidad autorizada haga a su favor.
  • El valor del bien inmueble no podrá ser mayor a Q500 mil
  • El tiempo de aplicación del subsidio será de 10 años.
  • El crédito estará compuesto por: capital e interés. La tasa de interés se conformará en dos partes: el porcentaje que absorbe y paga el beneficiario y el porcentaje que subsidia el Estado.

¿Cómo se contempla la aplicación de este mecanismo?

Carlos Gandini, experto en temas económicos y asesor de la jefatura de la bancada Creo, grupo político al que pertenece Óscar Chinchilla ponente de la iniciativa comenta:

No es una ayuda que se está entregando directamente al beneficiario, pero al momento de hacer un análisis financiero sobre el beneficio a veces es mucho mayor porque lo que está pagando por el préstamo tiene un interés menor de lo que se tiene en el mercado. Por ejemplo: usted no va a estar pagando un interés del 6% anual de Q500 mil, entonces cuando se hace la matemática lo que paga es un 03%, lo que quiere decir que sí hay ayuda directa porque pagará más capital y menos intereses.

El subsidio del Estado va destinado al interés, no a la vivienda y, las entidades bancarías deberán destinar parte del pago de Impuesto Sobre la Renta  que reportan a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) para subsidiar a los compradores, ¿cómo evitar mal uso de la ley? Gandini, responde:

La SAT tendrá que llevar sus auditorías en la cual los bancos tendrán que demostrar que están utilizando esta cantidad de dinero para subsidiar esa cantidad de usuarios que están adquiriendo vivienda.

¿Quién se beneficia con la propuesta?:

¿El comprador, el desarrollador o el banco?

Abelardo Medina, exintendente de recaudación de la SAT y analista del Instituto Centroamericano de Estudios Fiscales (Icefi) resalta que se quiera reducir el déficit de vivienda en el país, pero considera que quienes más se benefician con la propuesta son los bancos y entidades financieras del país:

La tasa como está en la redacción dice que el mecanismo es la acreditación tributaria que la entidad haga a su favor: esto significa que los bancos lo que van a hacer es que ahora van a calcular su impuesto sobre la renta y a ese le van a restar lo que ellos hayan dejado de cobrar en ISR, ¿qué significa eso?: que no van a afectar solo a los intereses que devengan del cobro de los préstamos que tengan este tipo de subsidios, sino el crédito puede extenderse mucho más allá.

Los banqueros lo que van a hacer es que van a acreditar al impuesto que tienen que pagar, cualquier tasa que hayan subsidiado y consecuentemente la rentabilidad de los bancos va a aumentar por los prestamos generales, no solo por la tasa que tendrían que aplicar en este caso.

Al programa podrán optar personas de clase media, que de acuerdo con datos del Banco Interamericano de Desarrollo representan el 14% de la población, con ingresos entre US$ 12 y 62, es decir con salarios de  hasta Q14 mil mensuales.