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Guatemala cuenta con un déficit de 400 mil viviendas que aún no se construyen, y 1.2 millones de casas que deben mejorar sus condiciones, así lo estima la Asociación Centroamericana para la Vivienda (ASCENVI).
La administración del presidente Bernardo Arévalo aprobó un fondo inicial de Q500 millones para financiar el programa Mi Primera Casa con el Banco Crédito Hipotecario Nacional (CHN), y con una tasa preferencial de 5%. No obstante, es la metrópoli la que concentra la oferta de vivienda de bajo costo.
Actualmente el CHN trabaja con 45 desarrolladoras de vivienda, pero el 85% ofrece proyectos en el departamento de Guatemala y áreas cercanas. Sergio Silvia, presidente del CHN:
Actualmente hay 38 desarrolladores en la ciudad capital y algunos en el interior -es muy poco- y nos reclama la gente y los diputados. Aquí hace falta mucha coordinación desde un ministerio de vivienda, una secretaría de planificación económica, FHA, que antes estaban muy orientados a vivienda media, hoy ya tienen un reglamento de vivienda social, hoy tienen mecanismo para poder analizar capacidad de pago de crédito de persona en el sector informal. Tenemos un país con 70% de personas en la informalidad, no se puede pedir una constancia de su salario, tenemos que entender sus ingresos”.
De acuerdo con la asociación para la vivienda, el 46% de las personas que no tienen una casa se ubican principalmente en el área metropolitana, el 21% en nodos intermedios, y el 33% en resto del territorio. Leonel Alarcón, miembro de la junta directiva de ACENVI: “Hoy la situación es que la vivienda que hace falta está concentrada en los nodos urbanos, principalmente en la ciudad de Guatemala, y la que debemos mejorar está dispersa en todo el interior del país, principalmente en las áreas rurales. El déficit está concentrado en Guatemala y por eso es que estamos trabajando más ahí.
Surge mayor demanda
Hay, sin embargo, ciudades “emergentes”, como Retalhuleu, Suchitepéquez, Quetzaltenango, Alta Verapaz, Zacapa, que han recibido migraciones internas y generan demanda. El presidente del CHN comenta:
“Ciudades intermedias que más apuntas a tener ese boom, hay un nivel de hacinamiento de la gente que llega a trabar, que puede generar una demanda. Y a medida que una municipalidad puede generar sus reglamentos; una licencia empieza a exigir que un desarrollo tenga un pozo, drenaje y urbanización adecuada. Esa es la mejor forma de desarrollar vivienda.
Sobre los reglamentos municipales de construcción el directivo de ACENVI, nos dice: (900) Las municipalidades grandes ya tienen avanzados sus reglamentos, pero las municipales pequeñas no tienen nada. Los tiene que llegar a convencer uno de las bondades de desarrollar el territorio con vivienda.
Pero, ¿Qué incluyen estos reglamentos?
Es el marco de referencia para hacer un desarrollo de cualquier tipo: cuánta área verde debe dejar, de qué tamaño van a ser las calles, cómo deben ser los drenajes, el suministro de agua potable.
Los desarrolladores, por su parte, creen que en las áreas más alejadas el Estado debe contribuir, para evitar el encarecimiento de los proyectos de vivienda de interés social:
Por ejemplo, cerca del lago de Amatitlán, hay grandes extensiones de tierra plana; imagínese que el gobierno habilite ese suelo: mejores vías de acceso, introducción de agua y drenajes. Entonces cuando lleguemos a hacer vivienda social, ya nos abarataron el costo de las soluciones. “Para que funcione sí necesitamos que el Estado haga una partecita”.
Una casa social de 50 metros cuadrados cuesta actualmente unos Q350 mil. A la fecha el programa Mi Primera Casa ha desembolsado 92 créditos y 650 están en proceso.